بحران مسکن ؛ ايران و آمريکا

     بحران اقتصادي جهاني چگونه دامن اقتصاد ايران را مي گيرد ؟ با عنايت به اينکه اساسا ما با هيچ بحراني هماهنگ  نيستيم و خودمان بحران مي سازيم و گاها بر روي بحران ها موج سواري مي کنيم و تورم و خيلي از خريد و فروشهاي ما تابع مسائل فرهنگي است.

مثلا جنگ در عراق و افغانستان تا اينجا براي ما يه منافعي داشت که در صورت حضور و تقويت حکام قبلي شايد فاجعه بار بود.اين روزها هم تمام مردم به جز معدود کالاهاي صوتي و تصويري احساس خاصي از ارزان بودن ندارند و البته تقاضا براي واردات هم زياد هست و احتمال بيشتر شدن آن هم هست.

” با نگاهي به ريشه اين بحران که در آمريکا شکل گرفت به نقاط مشترک و نقاط افتراقي بين وقايع و رخداد هائي که موجد اين وضعيت باشد ، با آنچه در سياست هاي اقتصادي ما رخ مي دهد ، مي رسيم. شروع اين بحران در آمريکا بود و از طريق تصميم ها و سازکارهايي که منجر به زياده روي در اعطاي تسهيلات بانکي  و پرداخت اضافه بر ظرفيت موسسات مالي و پولي شد. وام هاي پرداختي به اين ترتيب طي يک دوره به طور طبيعي به خريد مسکن بيشتر و رونق اقتصاد انجاميد. ابزار هاي تشويق پرداخت اضافه از جمله اوراق مالي به اتکاي مطالبات بانک ها به اين روند شتاب بخشيد، اما با تغيير شرايط و مواجهه با عدم بازپرداخت اقساط توسط وام گيرندگان ، اعتبارات معوق افزايش يافت و مشکلاتي جدي را ايجاد کرد.”(1)

“کاهش نرخ بهره که در واقع قيمت وام است باعث شد تا سرمايه گذاري در آمريکا افزايش يابد . يکي از مهم ترين اشکال سرمايه گذاري در اين کشور نيز خريد و ساخت و ساز مسکن است.(2) اين امر موجب افزايش شديد تقاضا براي مسکن شد و از آنجا که عرضه نمي تواند به سرعت واکنش نشان دهد، قيمت مسکن رشد مضاعفي يافت. اکثر قريب به اتفاق مردم آمريکا نيز هنگام خردي مسکن وام مي گيرند که ميزان  اين وام حتي به 95% ارزش مسکن مي رسد. از سوي ديگر اين ميزان طبق قانون نبايد بيش از 28% درآمد متقاضي باشد، اما برخي موسسات مالي در آمريکا که اساسا با هدف خانه دار شدن مردم با کمک دولت ايجاد شده اند، همچون “فاني مي” و ” فردي مک” با حمايت و پشتيباني نمايندگان دمکرات کنگره اين قانون را زير پا گذاشتند و و با باهانه دلسوزي براي مردم وام ها ي بزرگتري که تا 40% درآمد متقاضي را شامل مي شد، پرداخت کردند. آنها به اين قانون دلگرم بودند که در صورت عدم توانائي شخص در باز پرداخت وام مجاز به تملک  محل هستند و با توجه به روند فزاينده قيمت، زياني متوجه آنها نبود و اين خود به افزايش قيمت ها دامن زد. اين امر سبب شد که به تدريج درصد وام هاي اعطائي با ريسک باز پرداخت بالا نزد موسسات مالي افزايش يابد و در نهايت افزايش قيمت ها تا جائي ادامه پيدا کرد که هر روزه به تعداد کساني که قادر به باز پرداخت ديون خود نبودند و در نتيجه به تعداد خانه هاي براي حراج گذاشته شده اضافه شد. با ورود اين حجم از خانه هاي باز پس گرفته شده به بازار ، مسير قيمت ها تغيير يافت و هر روز تعداد بيشتري از وام گيرندگان باز پرداخت وام خود را غير اقتصادي ميافتند و اين شروع روند رو به سقوط موسسات مالي آمريکا بود.”(3)

آنچه در ايران اتفاق افتاد دعوا بر سر هيچ وپوچ بود. رشد قيمت و تورم انتظاري به بخش مسکن سرايت کرد. البته اين تب براي آن دسته اي بود که توان پرداخت داشتند و نه آنها که قبل از آن نظاره گر بودند و بعد از آن نيز حيران و انگشت به دهان با نا اميدي ميدان را رها کردند . هيچ معادله رياضي وجود نداشت  تا بتواند با يک محاسبه معقول اميدي در تقاضا ها ايجاد نمايد.

هجوم گسترده افردا د از طيف ها و صنوف غير مرتبط مسکن و حتي حضور فرد فرد جامعه در اين بخش نشانه توقع بازده بسيار از اين بخش بود که در روند سالانه آن حرکتي سنجيده بود اما در دو سال منتهي به 1387 روند صعودي آن بسيار فراتر از انتظار شد.

البته نزول قيمت ها در تهران آغاز شده و در صورت ادامه بحران در سطح جهان که پيش بيني يک بحران بين 2 تا  10 سال ذکر مي گردد  ، بايد انتظار داشت اين قيمت ها کاهش بيشتري داشته باشد.

گو اينکه اقتصاد ايران و ساختار منحصر به فرد آن که در گذر ساليان دراز تحريم و جنگ شکل خاص خود را يافته است زياد قابل پيش بيني نيست. اما قيمت مسکن تنها در يک صورت افزايش خواهد يافت آن هم افزايش قدرت خريد است که راه حل معقولي نيست  زيرا قيمت مسکن مجدد مانند يک غول به مرزي بالاتر از قيمت هاي جاري جابجا خواهد شد.

اما توليد مسکن با يک طرح ملي هم مي تواند موتور محرکي براي بخشهاي سيمان و فولاد باشد هم رشد قيمت مسکن را از متوقف کند.

اما يه نکته وبلاگي ديگه و اونم اين که اين بحران براي ايراني ها اين حسن رو داشت که بدونن قدرت دارند و حق با خريدار است. نميدونم اين فرهنگ چگونه تقويت ميشه ولي خيلي خوبه و خريدار رو به دام فروشنده هاي سري ناپذير نمي اندازه.

پی نوشت:

  • سالنامه دنياي اقتصاد – اسفند 1387 – ضميمه روزنامه دنياي اقتصاد – صص 14- 15 – 14 راهکار براي کاهش آثار منفي بحران- دکتر مهرزاد خليليان و دکتر جمشيد تقسيمي.
  • به طور متوسط قبل از رکود ، ارزش ملک در آمريکا حدود 14 درصد افزايش سالانه را طي 8 سال تجربه کرد. همان – بحران اقتصاد جهاني و تاثير آن بر ايران – ص 13 – محسن مهرعلي زاده.
  • همان-خليليان و تقسيمي ص 15